编者：春节前市民的买房换房活动已近尾声。不少市民总结一年的家庭成果，发现买房换房都登上了2006年的“家庭大事记”。但这个过程往往甜蜜中有艰辛，梦圆时有遗憾。因为房产不同于一般商品，交易过程中任何一个环节的疏漏，都有可能“牵一发而动全身”，影响到房屋买卖能否达成。但由于房产交易的专业性很强，签合同时购房者难免疏忽一些问题，致使纠纷产生。所以，进行房屋交易前有必要掌握些“攻略”。
记者在采访中了解到，在房屋交易过程中，仅仅以诚信来约束房屋买卖双方，往往行不通；而倘若要对簿公堂，一些市民往往觉得费时费力，一般不愿动用法律手段解决纠纷。因此，很多亲历房屋交易的人不仅慨叹：“好像经历了一场斗智斗勇的激烈战役，身心俱疲”。而且很多购房者尚需贷款，贷款购买二手房还涉及评估等方面的问题，因此房屋买卖双方感觉办理过户程序很复杂。为此，记者将威海市房地产交易市场管理处的相关交易流程和市区几家商业银行及住房公积金管理中心的贷款要求做以整理，供读者参考。
签合同要“丑话”在先
签合同是进行房屋买卖的第一步，合同的内容是约束买卖双方的书面证据。因此，签合同时，买卖双方要仔细斟酌，不必介意将丑话说在先，以防发生分歧时，后悔不迭。
前不久，市民王先生签订了一份二手房购销合同。由于当时卖方口头告之房龄已超过5年，交易过户时的费用不会很高，王先生也实地察看了房子，确定房屋建于1997年。于是王先生答应承担过户时的一切税费，并在合同中载明，同时支付了1万元定金。但他同时也考虑到了意外情况，就在合同的附加条款中补充了一句话：“如果交易的税费超过1万元，购房事宜另行约定”。后来，意外真的发生了。该房屋虽然建于1997年，可却是在2004年转移到了卖方的名下，而确定房屋年限是以房屋产权证上的时间为依据的。这样，王先生就要依合同承担本应由卖方缴纳的营业税1.8万元。这时，王先生又想到了合同中的补充条款，于是找卖方商议，可是，卖方拒不退让。这样的结果让王先生感到骑虎难下，因为如果王先生解除合同，则损失1万元定金；如果继续履行合同，额外的税费支出，则令他难以接受。据业内人士分析，合同的补充条款中，应将“另行约定”再具体明确，这样就更有利于王先生维护自己的权益了。
合同中的疏漏，有时防不胜防。近日，市民刘女士将自己的住房卖了出去，由于当时买方手头紧张，刘女士就同意买方将房屋尾款以贷款还清，并与买方签订了合同，却没有约定还款期限。结果，房屋过户以后，买方迟迟不办理贷款，致使刘女士坐立不安。业内人士认为，在二手房交易过程中，只有签订的合同具体明确才能有效防止纠纷的产生。
过户前做到心中有数
记者从威海市房地产交易市场管理处了解到，新建房屋办理转移登记，需持《威海市房屋权属转移登记申请表》（原件）、《房屋所有权证》（原件）、《房地产转让合同》或经威海市房地产管理局备案的《商品房预售合同》或《威海市经济适用房买卖合同》或《房地产买卖契约》（原件）、测绘报告（原件）、身份证明（原件，存复印件。注意：如受让方为未成年，则需其监护人双方到场，并提供双方身份证明及户口簿原件；复印件均用A4纸格式），到海滨北路46号威胜大厦登记大厅办理。房屋产权转移登记要经过以下六个流程：第一步，先到登记大厅6楼进行测绘并缴费；第二步，在登记大厅6楼缴纳契税。对于个人在市区购买一套用于自己家庭长期居住的普通住房，减半征收契税，即按1.5%的税率征收契税；购买第二套以上普通住房或非自用普通住房的，征收契税的税率仍为3%。
记者从地税部门了解到，对于卖房者，需缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中营业税，对个人购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买普通住房超过五年（含五年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过五年（含五年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率为5%。房屋年限以房权证或契税的完税证明为准。第三步，到登记大厅7楼咨询台取号；第四步，业务受理；第五步，缴纳费用：包括住宅登记费80元/套；交易手续费：新建住宅3元/平方米，新建非住宅10元/平方米；存量住宅交易手续费6元/平方米，存量非住宅10元/平方米；印花税5元/本。第六步，到达承诺期后领证。
贷款要精打细算
过户后的贷款事宜，需经买卖双方协商同意后，方可办理。但是，并非所有房屋买卖都可申请贷款。从开发商手中购买的现房或期房可申请。申请贷款时，需提供贷款申请表、购房合同，期房需提供预售许可证及楼号证明、身份证、户口本、收入证明、结婚证、首付款证明等；二手房，有以下两种情况可以贷款：第一种是购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；第二种是购买具有产权的二手住房，需要购房贷款的。言外之意，没有取得房屋权属证书的二手房，不能办贷款。
现有的贷款类型很多，可以用公积金；没有公积金的借款人，可以用商业贷款；如公积金不够所需贷款的额度，还可用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。这种一条龙式的服务，在办理住房公积金贷款的同时，即可享受到。办理贷款时，涉及到的费用有：抵押费，房屋评估价值50万元以下，为230元；50万元以上，为380元；商业贷款还涉及担保公司的担保费和代理费。对于二手房，还需要评估费等。不同的银行，收费标准略有不同。