——访香港波特商业经营管理集团项目总监周建筑

本报记者：颜潇

　　记者：商业地产在中国的发展共经历了几个阶段？

　　周建筑：“商业地产”这个词在国外是没有的。商业地产是很中国化的说法，从开发上我们可把商业地产在中国的发展分为三个阶段：第一个阶段为2000年以前最初的阶段是开发公司阶段，也称之为“商铺地产”阶段；第二个阶段为2000年~2005年的中级阶段，是投资公司的阶段；第三个阶段为2006年开始的最高级的阶段，就是金融公司的阶段，也称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段；真正的商业地产处于金融公司阶段，也就是资产证券化的阶段。

　　记者：商业地产各阶段都有什么特征？

　　周建筑：第一个阶段是“商业地产”形态的原始阶段，这个阶段的投资商绝大部分是由住宅开发的房地产商转型而来，他们把做住宅的思维模式带到商业地产的模式当中，简单引用住宅开发模式来开发商业项目。同时地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式。

　　第二个阶段提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式。它将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺为目的，虽然在管理上有了很大的变化和提升，但多数项目对经营管理仍不够重视。

　　第三个阶段是从2006年开始的新阶段，我们称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段，商业地产的新纪元正式开启，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式。商业地产不再是房地产企业行为，而是一个金融企业的资产证券化的行为。管理已到了高度重视的阶段，这个阶段为“商业地产”形态的“成长与成熟”阶段。

　　记者：“价值融合提升模式”出现的动因和背景是什么？

　　周建筑：“价值融合提升模式”的出现有其深刻的动因和历史背景：商业地产领域的市场机制正在发挥其威力。经过前几年的实践和经验教训，市场已普遍深刻认识到以往空泛的开发理念、短效的运作方式存在着难以相融的客观矛盾，因此，市场的参与者包括地产商、中介代理机构、媒体、政府、商铺投资者在内的各方人士都在对开发模式带来的商业项目经营的困境进行反思与总结，这无疑是第三阶段来临的最直接也是最有力的动因。

　　随着中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化，以及国际购物中心先进理念的导入，促进了商业地产开发模式向符合商业本身内在规律的方向发展。

　　国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域，但必将推动“商业与地产价值融合提升模式”的发展；而信托产品的逐渐出现以及机构商铺投资者的出现也为缓解目前多数地产商资金短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案，并且也能鼓励商业地产项目成熟发展，在这个过程当中，“商业与地产融合提升价值模式”将发挥举足轻重的作用。

　　记者：如何从“做对程序”看“商业与地产价值融合提升”模式？

　　周建筑：“做对程序”成为商业地产领域的流行语。我们理解的“做对程序”主要有：第一，是通过深入有效的市场研究做出项目定位和商业形态、业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证定位和规划是否成立；第二，完善和成立商业经营管理公司，秉持经营和服务第一的理念；第三，注重经营和业绩。

　　商业地产的发展正在改变着中国的城市面貌、改变人们的消费理念和消费习惯、改变着人们的投资理念。而威海豪业·圣迪广场就是一个以“商业与地产价值融合提升模式”为导向的商业地产项目。